Feeds:
Inlägg
Kommentarer

Posts Tagged ‘bopriser’

Nu gör Mäklarsamfundet en kraftsamling mot storstadsfenomenet ”lockpriser”. De har fått med sig 80% av mäklarna i Stockholm för att testa hur ett ”jämförelsepris” påverkar hur mäklare och säljare medvetet sätter utgångspriser så lågt att det blir kö till visningen. Man ska i prospektet få en indikation på var kvadratmeterpriset ligger för en bostad i området. Men det kan bli lättare sagt än gjort att ge en rättvisande bild, vilker Remax-mäklaren Göran Pagrot påpekar för svt.se:

-Det här med jämförelsepris är helt tokigt, för det finns inget att jämföra med. I statistiken syns inte att den bostad man jämför med kanske ligger på nedre botten över gården, medan den du tittar på är en lägenhet högre upp i huset med balkong, säger han.

Bengt Hansson, analytiker på Statens Bostadskreditnämnd – som brukar varna för en bobubbla – välkomnar däremot förslaget:

– Om man får en mer transparent marknad och man ungefär vet vilket värde ett pris ska hamna på, då är det bra. Det ger ett bättre beslutsunderlag för köparna och kan minska prisvariationerna. Allt som gör marknaden mer förutsägbar är positivt. Det här är värt ett försök, säger han till SvD.se

SVT har även rådfrågat professor hans Lind på KTH, som konstaterar att det svenska budgivningssystemet skiljer sig mycket från andra länder:

-Den största skillnaden är att försäljningsprocessen går mycket snabbare i Sverige. Det kan bidra till att folk inte hinner tänka efter och fattar ogenomtänkta beslut.  I en studie på ett annat område så kunde man se att slutpriserna blev högre vid snabba auktioner, och lägre vid långsamma auktioner, säger Hans Lind.

Fast det finns ju även argument för auktionsmodellen med ett utgångspris en bit under förväntat slutpris. Längre försäljningsprocess skapar mer oro för säljaren och mer arbete för mäklaren. Ska man sätta ett begärt pris som är så nära ”slutpris” som möjligt riskerar säljaren hamna i händerna på mäklaren, dvs i kläm. Mäklaren har ett informationsövertag jämfört med säljaren. Mäklaren vet mer om vad som är ett rimligt marknadspris. Men mäklaren vill sälja många objekt, så en smart mäklare rekommenderar därför ett begärt pris som ligger lite i underkant av ”marknadspriset”, för att slippa visa lägenheten tretton gånger under en månads tid innan någon slår till. Snabba säljprocesser enligt auktionsmodellen borgar för att säljaren inte behöver bli lurad på det sättet av giriga mäklare.

Men köparna då, de stackars köparna som springer på visningar i onödan, är det inte synd om dem?

För det första är de ofta säljare också. De vill nog sälja så dyrt som möjligt i andra änden av bostadsaffären. För det andra så är inte problemet att det sätts låga utgångspriser för att snabbt få igång en budgivning. Problemet är hyckleriet, att mäklarna inte velat berätta att bostadsförsäljningen på den svenska marknaden inte är något annat än en hederlig gårdsauktion. Man borde skriva tydligt att ”OBS! Detta är en auktion. Slutpriset förväntas överstiga utgångspriset med god marginal.”

Sen behöver ingen känna sig lurad längre.

Read Full Post »

Det finns ingen bostadsbubbla. Det påstår i alla fall konsultföretaget Tyréns, som räknat på saken i en ny rapport. Även om man skulle höja räntan eller se ytterligare prisökningar finns det en marginal”, säger Elisabeth Berglund på Tyréns till DI.

Tyréns medger att prisutvecklingen i Stockholm (+78% på 10 år) gått snabbare än löneutvecklingen, men menar att priserna rusat som mest just i de områden där folks inkomster ökat som mest. Därför anser man att privatekonomin inte är i fara. De senaste kraven på nya åtgärder för att bromsa lånekarusellen avfärdas som ”meningslösa”:

-Självklart kan åtgärderna ha en effekt på lång sikt, men grundproblemet är bristen på bostäder, säger Elisabeth Berglund.

Samma slutsats som många andra lyfter fram, t ex Stockholms Handelskammare som anser att det saknas 73 000 bostäder i huvudstaden.

Vad som skall göras åt det för låga utbudet av bostäder, det är den stora frågan. Där är svaren inte lika entydiga. Det är mycket ”något måste göras” och lite ”detta skall konkret göras” över det hela. Inte ens politiker är tvärsäkra i sina svar. Kanske det ultimata beviset på att det är en mycket komplex fråga. Många saker som bromsar samtidigt. Alltifrån strukturella fenomen inom byggbranschen till grannar som klagar på bygget i närheten.

På debattsidan i dagens DI efterlyser Claes Hemberg (Avanza), Erik Olsson (mäklaren), Maria Pleiborn (konsultföretaget WSP) och Tomas Pousette (SBAB) ett ”helhetsgrepp om bostadsfrågan” och varnar för ytterligare insatser som fördyrar bolånen. Till att börja med är de inte heller rädda för en bobubbla.

-Historiskt har hushållen lagt cirka 30 procent av sina disponibla inkomster på boendet, så är fallet även idag.

Vidare varnar de för att en för stark cocktail av olika lånebromsande åtgärder kan utlösa ett prisras.

-Varje gång bostadspriserna i Sverige fallit med mer än 20-25 procent har det föregåtts av politiska beslut som rubbat de fundamenta som styr prisnivån. Det senaste större prisfallet i början av 1990-talet kom efter den stora skatteomläggningen, där ränteavdragen begränsades och byggmomsen höjdes på ett bräde.

Dagens förslag om begränsning av ränteavdrag och amorteringskrav – utöver bolånetaket och höjningar av styrräntan – skulle sammantaget kunna stjälpa lasset igen, menar de.

-Var och en av dessa åtgärder behöver inte få någon dramatisk effekt på bostadsmarknaden. Den samlade effekten riskerar dock att utlösa ett ras i bostadspriserna… stora politiska ingrepp kan få förödande konsekvenser för bostadsmarknaden.

Enligt Nordeas analys kommer hushållen bli överraskade av de kommande räntehöjningarna, då svenska låntagare förväntar sig lägre räntehöjningar än vad prognosen ger vid handen. Eftersom så många dessutom har ”rörlig” ränta kan inbromsningen på lånekarusellen därför bli extra stor.

Kanske räcker räntehöjningarna för att undvika att en bubbla spricker. Ska det till extra åtgärder utöver det, välj dem med omsorg. Ett väl avvägt amorteringskrav skulle nog möta störst förståelse hos folk. Även om vi blivit fartblinda, finns det nog tillräckligt med sunt förnuft kvar i våra kroppar för att vi ska förstå att det är bättre att spara än att låna.

Read Full Post »

Sänkta skatter, ROT-avdrag och bostadsbrist är skälen till att bostadspriserna inte sjunkit – och inte heller borde ha sjunkit – i Sverige jämfört med de flesta andra länder. Så argumenterar professor Mats Wilhelmsson på KTH. Dagens priser är ”rätt”, enligt honom.

Read Full Post »

Att Statens Bostadskreditnämnd upprepar profetian att bopriserna ska falla med 20 procent närmaste åren är ingen nyhet. Desto mer intressant att de har räknat ut hur mycket pengar svenskarna plockat ut ur sitt boende. Genom att höja lånen för konsumtion har man lyckats använda bostaden som sedelpress och fått ut 80 miljarder per år senaste decenniet. Tänk vad det betytt för BNP i landet, och tänk på vad det betyder för konsumtionen när räntan höjs och eventuellt priserna faller…

Read Full Post »

2012 – bomarknadens domedag?

Dags för boras 2012?

Dags för boras 2012?

Idag kom siffror från Mäklarstatistik som är överraskande svala. Men en procent upp för villapriserna och en procent ned för borättspriserna är i princip att inget hände i oktober.

Alltjämt är det nog ändå större tryck på köp- än på säljsidan i marknaden. Mäklarsamfundets tillträdande vd Jeanette Gustafsdotter säger till GP.se att det råder ”obalans” på marknaden:

– Det finns köpare men utbudet är litet. Det är konkurrens om bostäderna till salu vilket driver på prisutvecklingen.

Den som vill ha dramatiska prisfall får nog vänta ett tag till. Kanske så länge som till 2012?

Statens Bostadskreditnämnd upprepar i senaste marknadsrapporten sin tro på att bostadspriserna ska ned. Det mest intressanta resonemanget tycker jag är deras analys av hur riskabel bostaden är som investering. De konstaterar att småhus samvarierar mer med konsumtionstillväxten i landet än aktier, och drar därför slutsatsen att:

”Småhus är mera riskfyllda investeringsobjekt än den svenska börsen… Uttrycket ”mitt hem är min borg” är ett korrekt uttryck endast för den som avser att bo kvar länge i sin bostad men är direkt felaktigt för den som går in och ut ur bostadsmarknaden.

”Mitt hem är mitt luftslott”, skulle kunna vara rubriken på den här rapporten, eftersom deras beräkningar får dem att prognosticera ett betydande prisfall. Inte nu, men inom några år:

”Dagens höga bostadspriser vilar på dagens låga räntenivå och på en låg värdering av bostadsrisken. Räntenivån är exceptionellt låg med historiska mått mätt. Detta gäller särskilt om vi ser till den korta rörliga reala bostadsräntan som för första gången sedan slutet av 1980-talet är negativ. Bostadspriserna är extremt räntekänsliga. En återgång till en normal femårig bostadsränta på 5,5 prcoent skulle innebära att bostadsmarknaden är övervärderad med 20 procent.”

Read Full Post »

”Ingen bostadsbubbla”

Vice Riksbankschef Lars Nyberg säger i DI-intervju att han inte tycker att dagens bostadspriser utgör någon bostadsbubbla:
 
”I grunden tror jag att vår bostadsprisutveckling kan förklaras av fundamentala faktorer”
 
Samma morgon sänder jag i A-ekonomi ut ett inslag om att ”Experter varnar för att vi är på väg mot en bostadsbubbla” (vi berättar om hur utlåningen ökar, och Cecilia Hermansson på Swedbank höjer ett varnande finger). Jag skriver ett telegram på Nybergs uttalande, som en pendang till inslaget. Det finns en stor poäng med att visa på att åsikterna går isär, vilket de ju verkligen gör nu.
 
Tyvärr får Nyberg inte i artikeln möjlighet att utveckla sitt resonemang och förklara varför han inte oroas för bobubbla i dagsläget. Jag mailar honom därför och frågar hur han tänker. Här i sammanfattning, de ”fundamentala faktorerna” som han menar förklarar de höga bostadspriserna:

  • De reala disponibla inkomsterna har stigit under senaste året – för dem som har arbete.
  • Sedan har ju räntorna fallit, så hushållen har mer pengar i plånboken.
  • Inflyttningen till storstäderna och byggandet som släpat efter, inte minst i Stockholm. Byggandet tog i stort sett stopp efter krisen i början av 1990-talet, delvis till följd av att bostadssubventionerna försvann. Sedan byggdes det väldigt lite under hela 90-talet. Stockholms innerstad blir inte större, och när alla vill bo där stiger priserna. I Malmö har man pressen från Danmark, där ju bostadspriserna varit ännu högre.

Sedan så lägger Nyberg till att ”börsuppgången och de goda inkomsterna har gjort att hushållen kanske tappat perspektivet lite, särskilt i storstäderna”. Men med den arbetslöshet vi ser framför oss tycker han dock det är ”det svårt att se att huspriserna skulle explodera under den närmaste tiden”.
 
Riksbankens officiella bedömning, såsom den uttrycks i den senaste stabilitetsrapporten, är möjligen något mer pessimistisk vad gäller framtiden för bopriserna. Där spår man att ett fall i priserna ändå kommer till slut:
 
” Den spirande optimismen till trots bedömer Riksbanken att bostadspriserna på sikt kommer att falla. Det beror på att den starkt negativa trenden på arbetsmarknaden på sikt kommer att överväga den nuvarande optimismen i spåren av de låga räntorna.”
 
Samtidigt så tar man det låga bostadsbyggandet som argument för varför det inte är något rejält ras att vänta här i Sverige (till skillnad från hur det varit i t ex Spanien):
 
”Det är dock troligt att huspriserna faller något mindre i Sverige än i en del andra länder. Det finns fl era faktorer som talar för det. För det första har nybyggnationen i Sverige sedan början av 1990-talet legat
på en mycket lägre nivå än i andra länder”

 

bostadsinvesteringar

paborjadebostader

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

”För det andra råder det bostadsbrist i cirka hälften av landets kommuner.”

 Ytterligare ett argumentet för ett ”golv” för de svenska bopriserna, anses vara att vi här har så få inslag av spekulation i privatbostaden:
 
”För det tredje köper svenska hushåll sina bostäder för att bo i, inte för att hyra ut. I Storbritannien och på Irland, där huspriserna nu faller kraftigt, har det däremot funnits en stor marknad för så kallad buy-to-let. Det innebär att ett hus eller en lägenhet kan köpas för att hyras ut i andra hand, vilket har gett bostadsmarknaden ett spekulativt inslag som i stort sett inte finns i Sverige.”
 
Det är Riksbankens bedömning i alla fall.
 
Företrädare för fastighetsmäklarna brukar lyfta fram det låga bostadsbyggandet när de vill gjuta mot i marknaden och få oss att tro att ”på lång sikt kommer det bara stiga” (underförstått, som det ”alltid gjort”, dvs sedan 97).
 
De värsta pessimisterna brukar säga att ”dagens priser har för länge sedan tappat greppet om verkligheten, svenskarna har inte blivit så mycket rikare som priserna stigit, alltså bör priserna falla tillbaka till en nivå som är förenlig med BNP-utvecklingen” (och därmed spår de prisfall på 30-40 procent).

Långt ifrån alarmistisk – men uppenbart oroad – finansminister Anders Borg tillhör de som tror att vi kan få en bostadsbubbla framöver med krasch vid nästa lågkonjunktur, om dagens prisutveckling inte bromsas i tid.
 
Varsågod, tro på vem du vill! Jag vete fan längre, vad man ska tro…

Read Full Post »

Det har surrats om att Anders Borg ska ändra på kapitalbeskattningen. Nu skriver VA.se att ett sådant projekt är på gång på Finansdepartementet:

”Departementssekreterare Pia Gustafsson på Finansdepartementet bekräftar att de arbetar med att nästa år få fram ett pm, ett förslag på en ny kapitalbeskattning som har dagens kapitalförsäkringar som utgångspunkt”

Om det innebär att man tar bort eller sänker reavinstskatten och slopar möjligheten att göra ränteavdrag, så kastar det om förutsättningarna för aktörerna på bostadsmarknaden.

Vinnare: de med lite lån som också har stora latenta reavinster som de bävat inför att realisera. Äldre som mot sin egentliga vilja bor kvar i storstadsvillan. De kommer sälja och flytta till 55+lägenhter som aldrig förr.

Förlorare: unga som inte har några reavinster med sig i bagaget när de påbörjar sin bostadskarriär, som enbart kommer märka av att månadskostnaden ökar med lika mycket som räntevadraget minskar. Deras köpkraft minskar på bostadsmarknaden.

Det senare sätter visserligen press på bostadspriserna, så förstagångsköparnas månadskostnad i slutändan kanske inte stiger fullt så mycket. Men i andra vågskålen finns det faktum att slopad reavinstskatt också gör vinnargruppen mer köpstark vilket sätter press uppåt på bostadspriserna. Initialt borde alltså toppobjekt med kapitalstark målgrupp (som inte behöver låna) blir dyrare, medan första lyan (som oftast är toppbelånad) blir relativt sett billigare. I den verkliga – dynamiska – världen där allting hänger ihop som kommunicerande kärl, så har jag ingen jävla aning om vad sluteffekten blir på bopriserna som helhet. Det enda jag vet är att de ändrade spelreglerna, om de inte presenteras mycket glasklart och utan minsta osäkerhet, kan skapa oro på bostadsmarknaden om vartåt priserna ska ta vägen till följd av förändringen. När man senast höll på att ändra på fastighetsskatten utan att vara tydlig med hur det skulle bli med uppskovsmöjligheterna, då fick sig bomarknaden en rejäl törn med ett tydligt hack i priskurvan förrförra hösten. Dags för en repris på det valhösten 2010?

Read Full Post »

Older Posts »

Följ

Få meddelanden om nya inlägg via e-post.

Gör sällskap med 2 171 andra följare