Feeds:
Inlägg
Kommentarer

Posts Tagged ‘budgivning’

svd3Medverkar i dagens SvD Näringsliv under rubriken ”så budar du smart på drömhuset”. Intervjun gjordes vid en exekutiv auktion hos Kronofogden. Ett bra ställe att utgå från för att tala om budgivningens psykologi, eftersom processen blir så tydlig när den koncentreras rent fysiskt till ett rum och ett kort tidsspann. Vilket blev tydligt för mig själv när jag försökte köpa en funkisvilla i Ålsten hos Kronofogden (read all about it) och missade chansen att göra det fynd man kanske tror att det ska gå att göra när kronkalle säljer istället för flashiga mäklaren. Men den undermåliga marknadsföringen kompenseras av att auktionen som försäljningsform är så pass bra på att driva upp priset.

Pappersartiklar behöver alltid kortas av utrymmesskäl, här bjuder jag på en faktaruta med tips och råd till dig som säljare respektive köpare med plats för ytterligare några resonemang, än vad som kom med i tidningen:

Alexander Noréns råd om budgivning

Till säljaren:

  • Enligt auktionsteorin nås maximalt slutpris med utrop under förväntat slutpris och många budgivare.
  • ”Accepterat pris” är således inte till säljarens fördel. Särskilt inte som det gör säljaren mer beroende av att mäklaren gör en korrekt värdering. Mäklare vill ha snabb affär, och kan därför tänkas sätta priset för lågt.
  • Försök vara cool nog att inte ta första bästa bud och tro att det är det sista. En fågel i handen är inte alltid bättre än tio i skogen…

Till köparen:

  • Undvik budgivning. Är priset ”billigt” kommer budgivningen dra iväg så att det blir dyrt. Fyndchansen finns på objekten där priset från början är satt för högt. De blir kvar osålda som skämd frukt, och efter ett tag mjuknar säljaren och släpper det ofta för billigt.
  • De flesta människor undviker risk. Ett bud före visning har goda chanser att gå hem så länge som det inte är ett skambud. Fråga mäklaren vad den värderat bostaden till, så får du ett hum om vad säljaren har för förväntningar.
  • Ha inte lånelöfte på mer än du vill spendera på ditt boende. Innan du börjar buda, skriv ned vad du tycker bostaden maximalt är värd. När det hettar till, ta fram lappen och påminn dig om var du i nyktert tillstånd ansåg att du skulle stanna i budgivningen.

Read Full Post »

Expressen skriver om ”lyxvillan på Lidingö som reades ut”.

Det är den här 1800-talsvillan med 10 000 kvadratmeter insynsskyddad strandtomt i Elfvik på Lidingö som hade begärt pris på 37,5 miljoner. Den såldes via uppmärksammade stjärnmäklaren Fredrik Eklunds firma ESNY. När Eklund gjorde entré med mäkleriet i Sverige uttalade han sig kritisk om lockpriser för DI:

”Vi kommer att sätta ett högt listpris, och sedan är målet att nå dit. Det är så det fungerar i New York och på alla andra stora marknader.”

37,5 miljoner för villan på Elfvik visade sig dock vara lite för kaxigt. För enligt Expressen så såldes den för endast 29 millar. Jag är inte mannen att bedöma om 29 är mycket eller lite för ett sådant här objekt (jag brukar inte shoppa hus i den prisklassen). Kanske var strategin att sätta ett för högt begärt pris för att pruta sig nedåt, som tydligen är vanligt bland mäklare som säljer sådana här lyxobjekt. Man kanske hoppades på kring 30 i slutändan och är hyfsat nöjda ändå? Men det rimmar ju illa med att ”sätta ett högt listpris, och sedan är målet att nå dit”.

Auktionsmodellen med budgivning är i teorin överlägsen för att få ett högt slutpris. Särskilt för udda objekt. Erfarenheten av Stockholms bostadsmarknad visar också för alla som varit med i en budgivning att teorin stämmer. Fast pris skapar osäkerhet kring marknadsvärdet, och får köpare att tveka. I synnerhet går man miste om möjligheten att låta spekulanterna drabbas av auktionsfebern som så ofta får folk att gå över sin budgetgräns. Jag tror detta gäller såväl för studenten som köper första lyan med trinettkök, som IT-miljonären som faller för en 1800-talskåk på Lidingö med 10 000 kvadratmeter sjötomt.

Det skulle varit intressant att veta hur mycket dyrare huset hade blivit om man satt ett ”lockpris” på kåken och fått igång en budgivning. Men alla prestigemäklare på Strandvägen är väl för ”fiina” för att köra med så simpla knep…

Read Full Post »

Läser på Resumé.se att det blir en tyst timme i kommersiell radio imorgon. De är besvikna över att regeringen inte sänker deras koncessionsavgifter. Nivån de ligger på är självförvållad. Sändningslicenserna auktionerades ut till högstbjudande i början av nittiotalet. Dagens licensägare trissade då själva upp licensavgifterna till de nivåer som de idag klagar över.

Ett skolboksexempel på Winners Curse. ”Vinnaren” av budgivningen upptäcker i efterhand att det inte var värt priset. Lönsamheten i branschen var för dålig för att det skulle vara värt så mycket pengar för ett sändningstillstånd. De flesta har gått med förlust nästan hela tiden sen starten.  Budgivarna överskattade då marknadsvärdet av sändningsrätten, något som utredningen till nya regler konstaterar:

”Den auktionsmetod som användes i lokalradiolagen ledde till höga bud och därmed till höga koncessionsavgifter. Vid den tidpunkten var branschen helt ny och oprövad och buden lades med utgångs-punkt i att varje tillstånd skulle kunna förlängas med minst en åttaårsperiod. Ett nytt, tidigare oprövat, alternativ är att auktionera ut tillstånden för bestämda tidsperioder på t.ex. fyra eller sex år utan rätt till förlängning. Vid periodens utgång ska således tillståndshavaren vara tvungen att lämna tillbaka tillståndet och ansöka om det på nytt i konkurrens med övriga sökande.
Med erfarenheterna från 1990-talets auktioner i relativt färskt minne kan aktörerna förmodas veta vilken övre gräns de inte bör passera för att verksamheterna ska kunna bära sig ekonomiskt.”

”Vinnarens förbannelse” vilar alltid över vinnaren i en budgivning på ett objekt av relativt okänt marknadsvärde. Den som ”vinner budgivningen” har per definition betalat mer för objektet än någon annan på marknaden tyckte det var värt. För att ”vinna” en budgivning tvingas man ha en mer positiv syn på marknadsvärdet än någon annan på marknaden. Den härstammar sällan från en mer genial affärsidé med bättre marginaler än konkurrenterna. Vinnarens överbud beror oftare  på hybris, att man drabbas av ”auktionsfeber” eller bara på inkompetens i form av överoptimistisk analys av förutsättningarna för lönsamhet.

Budgivningens ”vinnare” drabbas ofta av denna förbannelse. Oavsett om det handlar om att bjuda på en bostadsrätt i Vasastan eller en licens för att driva kommersiell radio.

Read Full Post »

Skulle bopriserna sjunka mindre om man höll fast vid de gamla lockpriserna? Nu har ju många mäklare slutat med det, och en del tycks tänka att i tider med sjunkande priser är det viktigt att ha ett ordentligt pris som referens, så att den som prutar åtminstone gör det från en tillräckligt hög nivå… Samtidigt som vissa andra mäklare börjat anpassa utropspriserna nedåt, medan ytterligare andra erbjuder ”fast pris” eller ”acceptpris” eller allt vad det heter. Strategierna spretar. Alla har olika teorier om hur man får bäst betalt när marknaden rasar.

Då var det intressant att trilla på den här debattartikeln från i somras som jag missat på DI. Med den idag lätt löjeväckande rubriken ”Svenska bostadspriser kan inte kollapsa”. Tja, de har väl inte kollapsat än, med på väg nedåt tydligt är de i alla fall…

Men, strunta i rubriken och läs texten! Författaren är Carl Lagercrantz, civilingenjör, KTH, Högskolemäklarföreningen (nytt litet samfund, det närmaste en hemsida är detta där Carl Lagercrantz förklarar konceptet ”swedeauction”), och han skriver sig varm för ”lockpriser”. Särskilt i tider som dessa:

Jag var den förste, som 1982 avsiktligt gick ut med ett pris i underkant för att därigenom få i gång en stigande öppen budgivning…Genom experiment har jag funnit att kvoten mellan slutpriset och det optimala utropspriset aldrig får vara mindre än 1,5 och helst bör vara mer än 2,2. Det är en viktig regel, speciellt om marknaden är på väg ned.”

Och han menar att vi i Sverige, med auktionens budförfarande – som han kallar – ”Swedish auction model”, har den bästa försäljningsformen, jämfört med den man använder i USA och andra europeiska länder som t ex Danmark och Spanien – ett begärt pris man förväntar sig lite prutning på. Det som kallas ”asking price”-modellen. Därför borde Fastighetsmäklarnämnden sluta tafsa på lockprissättande mäklare:

”Post- och telestyrelsens spektrumauktioner slutade på 42 gånger utropspriset. Den statliga fastighetsmäklarnämnden, FMN, har däremot varnat en mäklare som i snitt hade en slutpriskvot på 1,29. Det var för mycket, ansåg FMN… Det är tydligt att staten skyndsamt bör lägga ned FMN och överföra verksamheten till en gemensam myndighet för samtliga reglerade yrken, dit även värderarna bör räknas. Den nya myndigheten bör vila på ”vetenskap och beprövad erfarenhet” enligt Nobelpristagaren och grundaren av modern auktionsteori William Vickrey och andra.”

Så till det mest intressanta, hur mycket mer får man betalt om säljer via auktion – ”the swedich auction model”- jämfört med fast pris – ”asking price”?

”I genomsnitt uppnås 20 procent högre priser med ”Swedish auction” än med ”asking price”, men för ett udda objekt har ett 78 procent högre pris noterats.”

Tyvärr anger han inte någon källa eller bakgrund till hur han kommit fram till det. Och det finns ju de som inte håller med om det. När Uppsala-mäklaren Widerlöw & Co skulle in på Stockholmsmarknaden så fick de ju uppmärksamhet genom att bjuda ut en fin citylya för 1 kr eller högstbjudande. Bara för att visa på det absurda med lockpriser. Men frågan är vad de bevisade egentligen när priset stannade på 3,63 M.

Read Full Post »

Intresset för att få veta värdet på sin bostad eller den man hoppas ha råd att köpa, föder sajter som kopabostadsratt.se och hempris.se. Här en DI-artikel om dessa sajter (som endast fungerar för Stockholm än så länge).

Sedan tidigare finns mer allmän prisstatistik för bostadsrätter hos Mäklarstatistik. För småhus, finns t ex Villavärdet och Bopriset.nu. E-bud har fördelen av att bjuda på mest detaljrikedom.

Senast hakade Mitt i-tidningarna på intresset för att veta vad grannen betalade för sin villa, genom att lansera en motsvarande tjänst.

Åter ett exempel på hur nätet förflyttar makten från dem som tidigare hade monopol på den (i detta fall mäklarnas monopol på kunskapen om prisläget), till alla som vill veta.

Allt bygger på mer eller mindre innehållsrika databaser över redan gjorda försäljningar, men vore det inte också intressant att veta vad spekulanter tror att ett visst objekt kommer att kosta? Kunde inte ”wisdom of the crowds” på något sätt redan i förväg säga vad priset skall bli?

Förresten, hos kopabostadsratt.se finns en liten guide med olika ”budgivningsstrategier” med fantasifulla namn. Om du inte vet hur man gör en ”Loch Ness”, så får du veta det där. Men ta strategierna med en stor nypa salt. Det finns mig veterligen ingen riktigt klockren teori kring detta. Annat än att man inte ska dras med i hysterin, och inte betala mer än man har råd med och tycker det är värt…

Read Full Post »

Följ

Få meddelanden om nya inlägg via e-post.

Gör sällskap med 2 171 andra följare