Feeds:
Inlägg
Kommentarer

Posts Tagged ‘lockpriser’

40 mäklare har gått samman för att införa acceptpris som standard när marknaden i Stockholms innerstad vaknar till liv igen i augusti. De gör det under förevändning att motverka lockpriser.

-Vi som mäklarföretag måste ta vårt ansvar för att komma ifrån lockpriser så att köpare och säljare får en tydligare bild om vad marknadsvärdet är på en bostad, säger Skandiamäklarnas vd Liza Nyberg till SvD.

Visst låter fint? I själva verket handlar det tvärtom om att fjärma sig från riktiga marknadspriser och göra livet lättare för mäklarna. De har tröttnat på säljare med orealistiska förväntningar och ser fastpris som ett enkelt sätt att göra säljarna redo att släppa sitt hem för en ”realistisk” summa. Problemet är att denna typ av prissättning skapar ett ännu större informationsövertag för mäklaren i relationen till säljaren. Mäklaren vet mer om prisläget än den genomsnittlige säljaren. Eftersom mäklarens incitament är att ha så hög omsättning på objekt som möjligt, finns det därför en risk att mäklare kommer rekommendera för låga acceptpriser (hellre sälja objektet på två veckor än två månader, då hinner man ju sälja fler objekt och kan casha in en bättre provision).
Detta nya system är inte bara farligt för den enskilde konsumenten (säljaren) vars ställning försvagas. Med acceptpriser kommer det skapas osäkerhet i marknaden kring var prisnivån egentligen skall ligga. Det är ju ett pris påhittat av en person (mäklaren/säljaren). Med budgivning får man mer av ett riktigt marknadspris. Ju fler som deltar, desto säkrare kan man vara på att det är ”marknadspriset” som uppnås.
Mäklarna borde i dessa tider av vikande bopriser istället gå samman för att införa ett riktigt auktionsförfarande på bostäder, med utropspriser på t ex halva förväntade marknadspriset. Allt för att försäkra sig om så tillförlitliga, snabba och effektiva försäljningar som möjligt. Det håller marknaden vid liv, om än vid en  lägre prisnivå.
Det som de nu påbörjar är något mycket farligt. I själva verket kan acceptpriser vara det som utlöser ett riktigt ras i priserna då köparna med sådana ”hittepå”-priser blir ännu mer tveksamma till att slå till på ett objekt.

Read Full Post »

Nu gör Mäklarsamfundet en kraftsamling mot storstadsfenomenet ”lockpriser”. De har fått med sig 80% av mäklarna i Stockholm för att testa hur ett ”jämförelsepris” påverkar hur mäklare och säljare medvetet sätter utgångspriser så lågt att det blir kö till visningen. Man ska i prospektet få en indikation på var kvadratmeterpriset ligger för en bostad i området. Men det kan bli lättare sagt än gjort att ge en rättvisande bild, vilker Remax-mäklaren Göran Pagrot påpekar för svt.se:

-Det här med jämförelsepris är helt tokigt, för det finns inget att jämföra med. I statistiken syns inte att den bostad man jämför med kanske ligger på nedre botten över gården, medan den du tittar på är en lägenhet högre upp i huset med balkong, säger han.

Bengt Hansson, analytiker på Statens Bostadskreditnämnd – som brukar varna för en bobubbla – välkomnar däremot förslaget:

– Om man får en mer transparent marknad och man ungefär vet vilket värde ett pris ska hamna på, då är det bra. Det ger ett bättre beslutsunderlag för köparna och kan minska prisvariationerna. Allt som gör marknaden mer förutsägbar är positivt. Det här är värt ett försök, säger han till SvD.se

SVT har även rådfrågat professor hans Lind på KTH, som konstaterar att det svenska budgivningssystemet skiljer sig mycket från andra länder:

-Den största skillnaden är att försäljningsprocessen går mycket snabbare i Sverige. Det kan bidra till att folk inte hinner tänka efter och fattar ogenomtänkta beslut.  I en studie på ett annat område så kunde man se att slutpriserna blev högre vid snabba auktioner, och lägre vid långsamma auktioner, säger Hans Lind.

Fast det finns ju även argument för auktionsmodellen med ett utgångspris en bit under förväntat slutpris. Längre försäljningsprocess skapar mer oro för säljaren och mer arbete för mäklaren. Ska man sätta ett begärt pris som är så nära ”slutpris” som möjligt riskerar säljaren hamna i händerna på mäklaren, dvs i kläm. Mäklaren har ett informationsövertag jämfört med säljaren. Mäklaren vet mer om vad som är ett rimligt marknadspris. Men mäklaren vill sälja många objekt, så en smart mäklare rekommenderar därför ett begärt pris som ligger lite i underkant av ”marknadspriset”, för att slippa visa lägenheten tretton gånger under en månads tid innan någon slår till. Snabba säljprocesser enligt auktionsmodellen borgar för att säljaren inte behöver bli lurad på det sättet av giriga mäklare.

Men köparna då, de stackars köparna som springer på visningar i onödan, är det inte synd om dem?

För det första är de ofta säljare också. De vill nog sälja så dyrt som möjligt i andra änden av bostadsaffären. För det andra så är inte problemet att det sätts låga utgångspriser för att snabbt få igång en budgivning. Problemet är hyckleriet, att mäklarna inte velat berätta att bostadsförsäljningen på den svenska marknaden inte är något annat än en hederlig gårdsauktion. Man borde skriva tydligt att ”OBS! Detta är en auktion. Slutpriset förväntas överstiga utgångspriset med god marginal.”

Sen behöver ingen känna sig lurad längre.

Read Full Post »

Lockpriser är bra

E24 skriver om Jürgen Goldmann i Stockholm som känner sig lurad av mäklarnas lockpriser. Under rubriken ”Lockpriser vilseledde husköpare” får vi vet att han nyligen bjöd 5,4 miljoner kronor för en lägenhet i centrala Stockholm efter att ha kollat på den innan den gått ut på ordinarie visning. Säljaren ångrade dock i ett mejl att han gått med på att sälja den för 5,4 M:

”Jag måste tyvärr meddela att vi har bestämt oss för att tacka nej till budet på 5.4 miljoner. Vår målbild var från början 5.5 miljoner och efter att ha deltagit i budgivningar själva i veckan så har vi kunnat konstatera att det finns en stor efterfrågan på objekt som vår lägenhet. Vi tror således att vår lägenhet är värd mer än de 5.4 miljonerna.”

Efter det väljer säljaren en annan mäklare och lägger ut den på nätet med utgångspris 4,45 M. Det är det som får Jürgen Goldmann att se rött och känna sig lurad:

Det är inte fair play. Jag tycker det är löjligt att gå ut med ett pris som man överhuvudtaget inte tänker sälja till. En mäklare ska stå på säljarens sida men det innebär inte att man ska lura köparen, säger han till E24.

I artikeln pressar man mäklaren och ifrågasätter varför de har ett så lågt utgångspris när de vet att de kan få 5,4 M för lägenheten.

Men kära nån, då. Är det synd om Jürgen? Ja, jag förstår att han är besviken på att det inte blev affär som han hoppats på. Men han kan fortfarande köpa lägenheten om han ger sig in i budgivningen. Är det synd om honom om han då tvingas betala mer än 5,4 för att få köpa den? Nej. Då betalar han bara vad han borde betalat redan från början.

Klart att säljaren ska få ut så mycket som möjligt för sin lägenhet. Det är hans rättighet, och det är mäklarens skyldighet att göra allt som står i hennes makt för att se till att det blir så. Det betyder i klartext: se till att det blir en bra budgivning. Hur gör man det? Ja, genom att ha ett så lågt utgångspris att budgivningen snabbt kommer igång utan att någon tvekar.

Det enda problemet som finns med ”lockpriser” är hyckleriet kring dem. Mäklarna vågar inte stå för vad de gör utan kommer med dåliga ursäkter hela tiden. Våga stå för vad ni gör och tror på!

Det enda rätta är att vara tydlig med vad det är – en auktion. Om det vid sidan av ”utgångspris X” även stod ”Detta är endast en budstarts-nivå, säljaren förväntar sig mer betalt än så” eller liknande, så behöver inte Jürgen och andra känna sig lurade.

För övrigt så undrar jag hur man kan ge sig in i något som stort som en bostadsaffär utan att ha koll på att utgångspriset sällan är slutpriset.  För de flesta är bostadsköpet livets största affär, då borde man göra lite research innan. Många går in på prisjämförelsesajter innan de köper en platt-tv, läser recensioner på nätet innan de köper vinteroverall till barnen. Borde man inte som bostadsspekulant åtminstone gå på några visningar och följa upp budgivningen några gånger innan man kastar sig in i en mångmiljonaffär? Den som går och budar på första bästa lägenhet får faktiskt skylla sig själv för att den är så okunnig att den inte fattat att utgångspriset oftast ligger 10-30% under slutpriset. Lite eget ansvar kan man väl kräva av folk innan de går ut och köper en bostad för flera miljoner?

Säljaren gjorde rätt som valde att sälja med budgivning. Han får troligen lite mer än 5,4 då. Varför skulle säljaren nöja sig med mindre? Skulle det vara mer rättvist?

Det rättvisa är att mäklaren hjälper säljaren få så bra betalt som möjligt och att den som vill köpa lägenheten tvingas betala lite mer än den som är näst mest intresserad av den. Det är så det gått till på auktion i tusentals år. Det är så det bör gå till även framöver på bostadsmarknaden. Auktionsmodellen – till skillnad från fastpris – borgar för snabbare affärer, och mer trygghet för säljaren att man satt ”rätt pris”. Med fastpris-modellen är säljaren i händerna på mäklaren, och då finns det risk för att mäklaren väljer ett för lågt fastpris bara för att minimera sin arbetsinsats. På grund av att arvodet sällan ger mäklaren samma incitament som säljaren att kämpa för de sista 100 000 man kan få ut, så är ju mäklaren frestad att sätta ett fastpris som egentligen är ett ”sälja fort”-pris, dvs ett för säljaren för lågt pris.

Lockpriser är bra. Allra mest för säljaren. En ärlig redovisning av att det är det man använder sig av är bättre. För alla.

Read Full Post »

Expressen skriver om ”lyxvillan på Lidingö som reades ut”.

Det är den här 1800-talsvillan med 10 000 kvadratmeter insynsskyddad strandtomt i Elfvik på Lidingö som hade begärt pris på 37,5 miljoner. Den såldes via uppmärksammade stjärnmäklaren Fredrik Eklunds firma ESNY. När Eklund gjorde entré med mäkleriet i Sverige uttalade han sig kritisk om lockpriser för DI:

”Vi kommer att sätta ett högt listpris, och sedan är målet att nå dit. Det är så det fungerar i New York och på alla andra stora marknader.”

37,5 miljoner för villan på Elfvik visade sig dock vara lite för kaxigt. För enligt Expressen så såldes den för endast 29 millar. Jag är inte mannen att bedöma om 29 är mycket eller lite för ett sådant här objekt (jag brukar inte shoppa hus i den prisklassen). Kanske var strategin att sätta ett för högt begärt pris för att pruta sig nedåt, som tydligen är vanligt bland mäklare som säljer sådana här lyxobjekt. Man kanske hoppades på kring 30 i slutändan och är hyfsat nöjda ändå? Men det rimmar ju illa med att ”sätta ett högt listpris, och sedan är målet att nå dit”.

Auktionsmodellen med budgivning är i teorin överlägsen för att få ett högt slutpris. Särskilt för udda objekt. Erfarenheten av Stockholms bostadsmarknad visar också för alla som varit med i en budgivning att teorin stämmer. Fast pris skapar osäkerhet kring marknadsvärdet, och får köpare att tveka. I synnerhet går man miste om möjligheten att låta spekulanterna drabbas av auktionsfebern som så ofta får folk att gå över sin budgetgräns. Jag tror detta gäller såväl för studenten som köper första lyan med trinettkök, som IT-miljonären som faller för en 1800-talskåk på Lidingö med 10 000 kvadratmeter sjötomt.

Det skulle varit intressant att veta hur mycket dyrare huset hade blivit om man satt ett ”lockpris” på kåken och fått igång en budgivning. Men alla prestigemäklare på Strandvägen är väl för ”fiina” för att köra med så simpla knep…

Read Full Post »

Fredrik Eklund ska öppna fastighetsmäkleri i Sverige. Han vet hur man utnyttjar PR, så han dundrar ut kritik mot hela kåren i DI: ”svenska mäklare är lata”, ”det är fel med lockpriser”, ”jag gillar att sätta rekord”, skryt-skryt, hej och hå.

Det är intressant att han lyfter fram det amerikanska försäljningssättet med ett begärt pris som överlägset det svenska som bygger på budgivning:

”Det svenska systemet verkar bygga på att mäklaren ska tjäna så mycket pengar som möjligt på så kort tid som möjligt. Objekten läggs ut på torsdagen, visas under helgen och sedan ska budgivningen helst avslutas på tisdagen… Vi kommer att sätta ett högt listpris, och sedan är målet att nå dit. Det är så det fungerar i New York och på alla andra stora marknader.” 

Han säger även i DI-intervjun att man i USA får jobba mer som mäklare, det tar längre tid att sälja objektet. Tacka för det, om man har ett högt begärt pris så får man vänta länge innan rätt kund kommer förbi och vill ha just det huset och vågar bjuda så mycket pengar (utan att veta om det av marknaden anses vara värt det). Inte sällan börjar spekulanterna i USA pruta på det begärda priset. Men om man har en auktion under begränsad tid, så kommer ett marknadspris snabbt att etableras, och den som är intresserad av huset vågar köpa det eftersom priset är bekräftat av de andra budgivarna. Dessutom är det inbyggt i budgivningens psykologi att man trissar upp priset maximalt. Därför har jag svårt att förstå Eklunds beundran för det amerikanska sättet att sälja bostäder (som ju är vanligt på många andra ställen i världen, inte minst i Europa). Svenska mäklare är inte lata bara för att de säljer med hjälp av budgivning.

Däremot kan ett högt listpris vara rätt sätt att sälja ett riktigt exklusivt objekt. Målgruppen är liten, därför kanske man inte så lätt får till en budgivning mellan flera olika intressenter, då kan det vara bra att ha ett realistiskt pris att förhålla sig till från början. Då är det heller inte fel att det säljs av en mäklare med exklusiv aura kring sig. En exklusiv paketering är på sin plats om man ska ta exklusivt betalt. Så Eklund kan säkert lyckas inom sin nisch. Bara han inte börjar gå ”down-market” med sin filosofi. För helt vanliga objekt kommer auktionsmodellen med budgivning att vara fortsatt oslagbar, oavsett hur lat eller ambitiös mäklaren är för övrigt.

Read Full Post »

Skulle bopriserna sjunka mindre om man höll fast vid de gamla lockpriserna? Nu har ju många mäklare slutat med det, och en del tycks tänka att i tider med sjunkande priser är det viktigt att ha ett ordentligt pris som referens, så att den som prutar åtminstone gör det från en tillräckligt hög nivå… Samtidigt som vissa andra mäklare börjat anpassa utropspriserna nedåt, medan ytterligare andra erbjuder ”fast pris” eller ”acceptpris” eller allt vad det heter. Strategierna spretar. Alla har olika teorier om hur man får bäst betalt när marknaden rasar.

Då var det intressant att trilla på den här debattartikeln från i somras som jag missat på DI. Med den idag lätt löjeväckande rubriken ”Svenska bostadspriser kan inte kollapsa”. Tja, de har väl inte kollapsat än, med på väg nedåt tydligt är de i alla fall…

Men, strunta i rubriken och läs texten! Författaren är Carl Lagercrantz, civilingenjör, KTH, Högskolemäklarföreningen (nytt litet samfund, det närmaste en hemsida är detta där Carl Lagercrantz förklarar konceptet ”swedeauction”), och han skriver sig varm för ”lockpriser”. Särskilt i tider som dessa:

Jag var den förste, som 1982 avsiktligt gick ut med ett pris i underkant för att därigenom få i gång en stigande öppen budgivning…Genom experiment har jag funnit att kvoten mellan slutpriset och det optimala utropspriset aldrig får vara mindre än 1,5 och helst bör vara mer än 2,2. Det är en viktig regel, speciellt om marknaden är på väg ned.”

Och han menar att vi i Sverige, med auktionens budförfarande – som han kallar – ”Swedish auction model”, har den bästa försäljningsformen, jämfört med den man använder i USA och andra europeiska länder som t ex Danmark och Spanien – ett begärt pris man förväntar sig lite prutning på. Det som kallas ”asking price”-modellen. Därför borde Fastighetsmäklarnämnden sluta tafsa på lockprissättande mäklare:

”Post- och telestyrelsens spektrumauktioner slutade på 42 gånger utropspriset. Den statliga fastighetsmäklarnämnden, FMN, har däremot varnat en mäklare som i snitt hade en slutpriskvot på 1,29. Det var för mycket, ansåg FMN… Det är tydligt att staten skyndsamt bör lägga ned FMN och överföra verksamheten till en gemensam myndighet för samtliga reglerade yrken, dit även värderarna bör räknas. Den nya myndigheten bör vila på ”vetenskap och beprövad erfarenhet” enligt Nobelpristagaren och grundaren av modern auktionsteori William Vickrey och andra.”

Så till det mest intressanta, hur mycket mer får man betalt om säljer via auktion – ”the swedich auction model”- jämfört med fast pris – ”asking price”?

”I genomsnitt uppnås 20 procent högre priser med ”Swedish auction” än med ”asking price”, men för ett udda objekt har ett 78 procent högre pris noterats.”

Tyvärr anger han inte någon källa eller bakgrund till hur han kommit fram till det. Och det finns ju de som inte håller med om det. När Uppsala-mäklaren Widerlöw & Co skulle in på Stockholmsmarknaden så fick de ju uppmärksamhet genom att bjuda ut en fin citylya för 1 kr eller högstbjudande. Bara för att visa på det absurda med lockpriser. Men frågan är vad de bevisade egentligen när priset stannade på 3,63 M.

Read Full Post »

Följ

Få meddelanden om nya inlägg via e-post.

Gör sällskap med 2 353 andra följare