Huspriserna stabila över tiden

Nu när man undrar om det verkligen ska gå upp igen, eller om bopriserna ända ska fortsätta ned från sina hostoriskt höga nivåer (mer än en fördubbling på 10 år!), så kan det vara intressant att blicka tillbaka på historien.

I Sverige har vi egentligen bara kvalitativa siffror som sträcker sig tillbaka till början av femtiotalet.

Den ledande amerikanska ekonomen inom området, professor Robert Schiller, saknade också äldre siffror för USA, men genom att synka ihop olika tidsserier från olika källor har han lyckats konstruera ett index för huspriserna i USA som sträcker sig tillbaka till 1890. Och med det perspektivet tycker han sig kunna slå fast att huspriserna är mer eller mindre konstanta över tiden. Det gällde för perioden 1890 till 1995, då ett hus inte ökade i värde nåntning, när man rensar bort inflationen!

Ytterligare bekräftelse på att huspriser inte verkar vilja stiga så mycket över tiden får man genom att titta på ”Herengracht index” som ströcker sig tillbaka till 1628 och visar på prisutveckling för hus vid Herengracht – en av Amsterdams äldsta kanaler. Enligt professor Piet Eichholtz vid Amsterdams universitet är det här ett bra ställe att studera husprisernas långsiktiga utveckling, eftersom husen genomgått väldigt få förändringar genom åren och köpeskillingarna noterats och sparats noggrant genom åren. Visserligen fanns det några toppar, särskilt i samband med tulpanlöksmanin kring 1630. Men när man justerar för inflationen och ser på hela perioden, så finns det inte mycket värdeökning kvar. Mellan 1628 och 1973 ökade priserna realt med i snitt endast 0,2 procent per år. Ville man se värdet på sitt hus vid kanalen fördubblas i värde, fick man vänta 350 år! En investering för tålmodiga (och långlivade)…

Professor Schiller konstaterar i boken ”Irrational Exuberance” (2000)  att man inte ska räkna med att huspriserna ökar nämnvärt i värde genom åren. Och han tycker också att det är logiskt:

”Människor bor i större hus idag än för flera decennier sedan, äger flera fastigheter, fler bor i ett eget hus, fler barn flyttar hemifrån tidigare. Hur skulle det vara möjligt om huspriserna hade stigit kraftigt? Detta antyder att i USA måste huspriserna ökat i mindre snabb takt än inkomsterna, vilka ökade med 2% per år mellan 1929 och 2003. Huvudpoängen är att, även om husprisernas utveckling genom tiderna inte går att spåra helt och hållet helt säkert, så tyder det mesta av bevisningen på att de flesta bostäder ökat väldigt lite i värde.”

Annonser

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s