Logiska lockpriser

Apropå den heta debatten om budgivning på bostäder, har Hans Lind och Rosane Hungria Gunnelin på KTH i samarbete med Mäklarsamfundet studerat ”lockpriserna” på bostäder. I ”Utgångspris och slutpris: En studie av ”lockpriser” vid försäljning av bostadsrätter” börjar de med att titta på hur stor skillnaden varit mellan utgångspris och slutpris på lägenheter i Stockholm respektive Västerås. Och kommit fram till följande:

• Utgångs- och slutpris skiljde sig åt drygt 30 procent 2007. När marknaden satte sig i november, var skillnaden dock nere i 10 procent.
• I Västerås har den lugnare marknaden inte förändrat sig så mycket. Där har skillnaden legat still på uppåt 10%.
• ”Lockpriser” beror på att det är en spelteoretiskt situation, där det inte är rationellt att höja utgångspriset i uppåtgående marknad. Det är ingen medveten lurighet från mäklarnas sida…
• ”Lockpriset” bedöms varit större på större lägenheter (30-40%) än vad gapet skulle varit för mindre (20-30%).
• På Östermalm i Stockholm var skillnaden mellan utgångs- ocvh slutpris mindre än i övriga innerstan. Vill man som spekulant att det ska se ut att kosta mera att bo på Östermalm?
• ”Lockpriser” blev mindre vanligt efter dippen hösten 2007. Fast pris blev vanligare, vilket också är rationellt i vikande marknad.
• Andra studier (Wilhelmsson, 2008: Clauretie och Thistle, 2007) visar att köpare som tidigare varit med i flera budgivningar tenderar att betala ett lite högre pris.

Mer ingående om ”lockprisernas” utveckling, resonerar man i studien om att de uppkom av sig självt i en stigande marknad utan någon medveten strategi att lura folk:

”Vi kan se detta som att de begärda priserna inte följer med i marknadsprisernas svängningar”
(den mäklare som skulle följa med, tar en risk att de andra inte gör det, och riskerar därmed att skicka fel prissignal till marknaden)

”Ur marknadens synvinkel kunde det vara klargörande om utgångspriserna höjdes direkt när marknaden givk upp, med detta är en farlig strategi för den enskilde mäklaren. Mäklarna kan alltså förväntas ”lagga” marknaden och det blir också så att utgångspriserna svänger mindre än slutpriserna.”

Om budgivningen som ett medel att avslöja vad ”marknaden vet” (anser om priset), och i vilka lägen man vill få fram den informationen:

”Auktionen sprider information om att andra verkar vara beredda att betala relativt mycket och då reviderar man sina max-bud uppåt. Vid en nedåtgående marknad kan det på motsvarande sätt bli nedåtgående spiraler med prisförväntningar. Ett objekt kommer ut men ingen vill börja bjuda för man är osäker på hur mycket priset fallit… Budgivningen riskerar att stanna av. I detta läge kan det vara rationellt att gå ut med ett fast pris. Processen avslöjar då inget om andras betalningsvilja och den som väntar med att slå till riskerar att inte få objektet.”

Fast pris mest lönsamt i början:

”Särskilt om det finns aktörer på marknaden som inte insett att marknaden är på väg nedåt – eller helt enkelt är trötta på budgivning och vant sig vid relativt höga priser – kan det gå att få ett relativt sett högre pris genom att gå ut med ett fast pris på en nivå som bara är lite lägre än de priser som noterades på toppen av konjunkturen.”

Ska man anta att fast pris är grejen i övergångsfaser, och sen när man lagt sig på en ny etablerade lägre nivå kommer ”lockpriserna” åter, så fort marknaden tar fart igen?

Nu är det ju ännu osäkert vartåt marknaden tar vägen. Det verkar ju som att november-december var dystra månader för säljarna, men att det nu är lite mer fart igen. Men visst har det blivit vanligare med olika varianter på ”fast pris” i annonserna? Dock ska Mäklarsamfundet ha gått ut med rekommendation till sina mäklare att undvika det. För vad gör man när det kommer en köpare som vill ”bjuda över” det fasta priset? Ska mäklaren säga till säljaren att den ska nöja sig med mindre än den kan få, bara för att rädda mäklarens rykte? Mäklaren kan hamna i en svår sits om hon lovar att ett ”fast” pris verkligen ska vara ”fast”!