Vem vet vad som händer med bopriserna?

Imorse stannade en man – han såg ut att heta Lars – sin moped på Vesslesvägen när jag var på väg med barnen till dagis:

”hej, jag tror vi setts på varenda visning här i området, och jag tänkte vi skulle ta och hälsa till slut. Har ni alltså hittat något här i omkring?”

Jag tycker det är lite pinigt att erkänna att jag bara nöjestittade på alla de där visningarna, så jag svarar att ”ja, jo, vi har ju bott här några år men om man ska flytta till större så måste man vara ute och leta i god tid för att vara säker på att hitta exakt rätt”. Det är det bästa en bostadsknarkare kan säga till sitt försvar, för ju fler hus man kollar på desto fler chanser att göra klippet! Men tydligen stod jag här inför en man som inte behövde snurra Lyckohjulet så många gånger innan han kammade hem storvinsten:

”Vi köpte det vita huset där borta på Vildkattsvägen, och vi hade en riktig tur. Det var ju i vintras när Finanskrisen hade lamslagit marknaden, och priset blev väldigt attraktivt så vi slog till.”

-Jaha, men hur gick det att sälja ert eget sen då?

”Bara bra, vi hade som sagt var tur. När det var dags för oss att sälja sen framåt våren, så hade ju Riksbanken hunnit halvera räntan vilket satte igång priserna igen, så vi fick bra betalt för vår lägenhet.”

-Hm… Köpa billigt och sen därefter sälja dyrt, det händer inte ofta i historien att man kan lyckas tajma in ned- och uppgångar så bra, det är bara att gratulera!

Vi bytte någre fler artighetsord och sen vidare till dagislämning. Det var inte helt utan ett uns av avundsjuka som jag gratulerade honom till klippet. Jag, men framför allt Emma går fortfarande och tänker på det där stora fina huset på Domherrevägen som slumpades bort när Finanskrisen var som mest krisig någon gång i oktober förra året. Det var det perfekta huset för oss, så nära drömhuset vi kan komma. Men jag vidhåller vad jag sa till henne då: om det huset var ”billigt” att köpa, så hade vårt hus sjunkit i pris det med, så vi skulle ändå inte haft råd med det. Om man bara då hade haft en kristallkula och sett att det snart skulle ljusna runt hörnet…

Men då trodde alla att detta var början på Det Stora Raset. Allt fler sålde innan de köpte. Ingen förutsåg då att det sedan skulle komma en lågräntedopad vår som tog priserna tillbaka till de höga före krisen-nivåerna. ”Experterna” förutspådde då prisfall på 20 procent efter sommaren. Nu, när sommaren bjudit på en mindre prisuppgång, och börsen stigit så pass att optimismen håller på att återvända, så har ”experterna” övergett sina dystra prognoser. Senast häromdan läste jag att SBAB nu tror på ”stabila priser” framöver. Borta är snacket om att den ökande arbetslösheten skulle väga tyngre än låga räntor och få vågskålen att tippa över till sjunkande bopriser. Nä, nu tror man plötsligt att låga räntor är viktigare:

”Möjligen är det så att hushållens historiskt höga benägenhet att välja bolån med väldigt korta bindningstider innebär att genomslaget av ränteförändringar på ekonomin i allmänhet, och bostadspriserna i synnerhet, blir större än vad historiska samband antyder att det borde bli”, skriver deras ekonom Tor Borg i SBABs senaste konjunkturbrev.

Min egen inställning har den senaste tiden varit att det är större sannolikhet att priserna går ned än att de går upp, att de som ”bäst” står stilla. Räntan kan ju inte bli mycket lägre än vad den är just nu, däremot kommer säkerligen arbetslösheten att stiga. Om vi i höst får se en markant prisuppgång, så blir jag mycket förvånad. Då är det något som inte stämmer. Även om enskilda budgivare räknar med glädjekalkyler så ska ju i alla fall bankerna vid det här laget inte låna ut till personer som inte klarar av betydligt högre räntor än dagens.

Sommarens uppgång – som säkert håller i sig första kvartalet i höst – har ju naturligtvis sin grund i de låga räntorna, men man kan nog också tala om en börseffekt. Det är ju väldigt mycket tal om ”gröna skott” i ekonomin, nyhetsvärdet ligger just nu i att se ljuset i tunneln, att hitta experterna som säger att ”nu vänder det!”.

Vänta bara.

”Fasten your seatbelts everybody, it´s gonna be a bumpy ride!”

Det är inte möjligt att vägen tillbaka från en sådan djup finanskris som denna, med så mycket underskottsbieffekter från stimulansmedicinen som vi så småningom kommer få se, det är inte möjligt att den vägen tillbaka kommer vara spikrak uppåt. Så nästa gång som börsen deppar och Anders Borg säger något om att en varulv gömmer sig under sängen på natten, så blir budgivarna lite mindre kaxiga, och så ”stabiliserar” sig bopriserna igen. Om dessutom arbetslösheten skulle stiga markant samtidigt som räntorna sticker uppåt, då skulle vi även kunna få se press nedåt på bopriserna. Om detta dessutom paras med en ”chock” av något slag, (antingen ekonomisk som en storbank som går omkull, eller samhällspsykologisk som att svininfluensan visar sig mycket dödligare eller ett nytt stort terrorattentat) kan det även utlösa ett nytt ras som det vi såg hösten 2008. Men nu var det många ”om” i den senaste meningen, så riktigt så pessimistisk är jag inte.

Men det saknas ju inte de som hoppas och tror på ett rejält ras på bomarknaden. Dels finns det en hel drös hyresrättsgäster som sitter och väntar skadeglatt på ett stort ras (läs kommentarerna på di.se när det handlar om bopriserna, så förstår ni vad jag menar), men vi har också de som ser sig som ”nyktra realister” som menar att priser som går upp (bopriserna) naturligtvis sedan måste gå ned lika mycket (utan att ta hänsyn till att en del grundläggande faktorer som att vi gått från inflationssamhälle till penningpolitik med inflationsmål inträffat under resans gång).

I andra ändan av prognosspektrat har vi många mäklare som liksom ett mantra upprepar att det låga bostadsbyggandet borgar för en konstant press uppåt på bopriserna, de verkar tycka att en ständig prisuppgång därför är normalläget på bostadsmarknaden.

Jag håller inte med någon av extremisterna i frågan. Min bästa gissning är ju att inget dramatiskt är att vänta bopriserna närmaste tiden, det enda jag känner mig säker på är att de inte kommer stiga. De uppgångar vi nu ser är en fortsatt återhämtning tack vare den låga räntan och uttryck för det optimistiska tonläget just nu.

Men det är som sagt bara en gissning. Och man ska nog inte hoppas på för mycket vägledning ens av riktiga prognosmakare. För det verkar som att alla just nu navigerar sig in i framtiden genom att sätta upp fingret i vädret för att känna vartåt vinden blåser. Och i lågtrycksbetonat väder, kan vinden vända snabbt.

Så ska man göra om Lars bedrift att köpa billigt och sälja dyrt, och lyckas med det inom loppet av några få månader, så skall man har riktigt rejält med tur. Det går inte att försöka tajma marknaden. Det är för komplexa nätverk av ting och händelser som påverkar utvecklingen, för att det ska kännas meningsfullt att försöka spå när nästa ”chock” inträffar och gör ett hack på bopriskurvan.

Det enda man själv kan göra är att se till så att man – oavsett marknadsläge- förbereder sin försäljning så bra som möjligt, och – oavsett marknadsläge – har rätt taktik när man ska köpa. Då har man gjort allt som står in ens realistiska makt för att göra, om inte ett klipp, så i alla fall en hyfsat bra affär. Men det är en helt annan historia. Mer om det någon annan gång…